Ошибки дольщиков при взыскании неустойки

Предлагаем ознакомиться с ответами на вопросы по теме: "Ошибки дольщиков при взыскании неустойки" от профессионалов для людей. Если в статье не найдете ответ на свой вопрос, то можно обратиться к дежурному специалисту.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Читайте так же:  Налогообложение компенсации за задержку заработной платы

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Как застройщику уменьшить неустойку по ДДУ (и как дольщику защититься от этого)

Зачастую взыскание средств с девелопера по договору долевого участия осложняется активным сопротивлением со стороны строительной компании – нарушителя. Практически в каждом судебном процессе застройщики пытаются если не полностью избежать, то хотя бы уменьшить неустойку по ДДУ. И зачастую им это удается.

Вина дольщика в просрочке по ДДУ – гарантия успеха строительной компании в суде

Статья 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» указывает на единственный случай, когда девелопер со 100% вероятностью сможет избежать неустоек (пеней), штрафов и иных подобных выплат. Это произойдет, если сам участник долевого строительства уклонялся от получения ключей. Например, если покупатель не явился на приемку квартиры, или указал неверный адрес для связи с ним, строительная компания сможет уменьшить или полностью «отбить» заявленные требования о выплате пеней.

Как застройщики уходят от ответственности перед дольщиками

Чтобы уйти от выплаты неустойки, застройщик может попытаться доказать, что в нарушении договора нет его вины. Ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства, строительная компания утверждает, что просрочка случилась в результате действий или (чаще) бездействия третьих лиц – государственных органов, поставщиков коммунальных услуг и т.п.

В судебной практике встречаются различные варианты подобных оправданий застройщиков с целью уйти от ответственности по ДДУ или уменьшить ее:

  • передача ключей был сорвана из-за несвоевременной выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.11.2017 по делу № 33-14475/2017).
  • погодные условия, из-за которых не удалось провести благоустройство территории, без которого разрешение на ввод не (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 N 33-5833/2018).
Читайте так же:  Приказ мвд о сокращении срока пребывания

Однако, как правило, эти методы застройщиков не платить неустойку по ДДУ не срабатывают. Суды полагают, что строительная компания должна рассчитать время с запасом для разных непредвиденных сложностей и обстоятельств. Если же это сделать не удалось – девелопер должен понести наказание за нарушение условий договора долевого участия, которое уменьшению не подлежит.

Уменьшение неустойки по ДДУ

Если не удалось полностью уйти от ответственности, застройщик может попытаться снизить ее размер. Ст. 333 ГК РФ допускает уменьшение неустойки застройщика по ДДУ в случае ее слишком большого размера.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, ответчик должен обратиться к суду с соответствующей просьбой об уменьшении санкций. При этом он может сослаться на явную несоразмерность взыскиваемой суммы и последствий нарушения им обязательств по ДДУ.

Судебная практика по уменьшению неустойки по ДДУ указывает, что обоснованием требования об уменьшении неустойки могут выступать:

  • небольшой период просрочки ввода дома в эксплуатацию, не нанесший существенного вреда участнику долевого строительства;
  • выплаты части средств покупателю квартиры по другим основаниям: например, если сумма убытков уже выплачена, суд может уменьшить другие выплаты.

Поскольку пени по договору носят компенсационный характер, их выплата не должна становиться способом обогащения истца. Задачей пеней, штрафов и т.п. является лишь компенсация понесенных участником долевого строительства неудобств. Поэтому зачастую суды снижают неустойку по 214-ФЗ, как несоразмерную неблагоприятным последствиям нарушения ДДУ для дольщика.

О чем думают суды, уменьшая неустойку

Вынося решение по иску дольщика, суд должен оценить, справедливо ли соотношение между требуемой суммой и негативными последствиями допущенных нарушений. Рассмотрим несколько случаев из судебной практики по уменьшению неустойки по ДДУ.

Прежде всего, при вынесении решения судьи руководствуются мнением верховных судов. Конституционный Суд РФ (Определение от 21 декабря 2000 года № 263-О) указал, что суд обязан установить баланс между ответственностью стороны, нарушившей ДДУ с одной стороны, и действительно причиненным ущербом с другой стороны.

Согласно абзацу второму пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17, уменьшение пени по иску потребителя допускается:

  • только, если строительная компания просит об уменьшении;
  • в исключительных случаях, а не по каждому делу. Наличие таких исключительных обстоятельств девелопер должен доказать, чтобы не платить неустойку. Голословного ходатайства здесь недостаточно (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 07 августа 2018 по делу № 33-5690/2018);
  • суд должен мотивировать свое мнение о том, почему пени следует уменьшить, а не взыскивать в полном объеме.

В одном из дел (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 30 марта 2016 по делу № 33-3210/2016) суд указал, что застройщик может уменьшить пени, основываясь на совокупности обстоятельств:

  • просьба ответчика;
  • незначительный срок, на который задержана передача квартиры;
  • просрочка сдачи дома произошла по вине подрядчика;
  • истец не предоставил доказательства понесенных убытков и не торопился подать иск, проживая все это время в квартире;
  • в остальном ДДУ был исполнен надлежащим образом.

И наоборот, в другом деле (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10 мая 2018 № 33-5833/2018) суд отказался уменьшить неустойку, поскольку:

  • застройщик длительное время пользовался средствами дольщика, и отказался добровольно оплатить пени в неоспариваемой части;
  • тяжелое финансовое положение и другие обязательства строительной компании не принимаются во внимание;
  • ссылка ответчика на неблагоприятные погодные условия, препятствовавшие своевременной сдаче дома, также не была принята. Он должен был учесть возможность задержки строительства из-за погоды.

Что делать, если суд снизил неустойку по ДДУ

Если решение суда первой инстанции о снижении неустойки не устроило дольщика, он может начать обжалование. Для этого необходимо внимательно изучить аргументы, изложенные в судебном решении.

Суд должен обосновать, почему сумма была уменьшена. Проанализировав судебное решение, можно разработать стратегию защиты при его дальнейшем обжаловании.

Чтобы отсудить у застройщика неустойку в полном объеме, участник долевого строительства должен подобрать достойные встречные аргументы. Нужно убедительно обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ. Например, можно сослаться на то, что обстоятельства просрочки не являются исключительными. Будучи профессионалом, девелопер должен был предвидеть возможность просрочки и принять меры против нее.

Только в случае активной позиции участнику долевого строительства удастся избежать снижения выплат. Чтобы застройщик не мог уйти от выплаты неустойки, дольщику необходимо хорошо подготовиться к суду или нанять юриста, который сделает это за него.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: http://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/umenshit-neustojku-po-ddu

Как применяется закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве

Отношения дольщика и застройщика, заключивших договор долевого участия, регулируются многими законодательными актами. Основным из них является закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов». Часть 9 статьи 4 указанного закона содержит указание, что закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве может применяться факультативно, в случае если покупателем строящейся квартиры будет физическое лицо. Рассмотрим, что это означает для участника долевого строительства.

1. В каких случаях к дольщику применяется законодательство о защите прав потребителей

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства допускается различными способами. Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет дольщику ряд преимуществ – в первую очередь, возможность получения дополнительной денежной компенсации в виде штрафа за нарушение прав потребителей и морального вреда.

Для того, чтобы воспользоваться этой защитой, участник долевого строительства должен являться потребителем. Считается, что потребитель – это человек, купивший квартиру для личного проживания, а не для предпринимательской деятельности. В этом случае ему будет предоставлена дополнительная защита прав со стороны закона.

Читайте так же:  Дисциплинарное взыскание применяется не позднее чем через

2. Неустойка с застройщика по Закону РФ «О защите прав потребителей»

214 ФЗ содержит собственное регулирование, касающееся неустоек с застройщика. В частности, положения закона о долевом строительстве применяются в случае, когда неустойка взимается за просрочку передачи квартиры дольщику.

Тем не менее, в ряде случаев неустойка все же будет начислена по Закону РФ «О защите прав потребителей» (также именуемый Закон «ЗоЗПП»). Эта неустойка взимается, если застройщик не сумел в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые указал участник долевого строительства. Ставка неустойки за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры составит 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».

Взыскание с застройщика неустойки по Закону О защите прав потребителей может быть осложнено действиями застройщика.

В результате неустойка с застройщика по закону о защите прав потребителей не взыскивается в полном объеме. Однако любое подобное снижение должно быть обосновано. Верховный суд РФ в Определении № 46-КГ18-38 от 4 сентября 2018 года еще раз указал направление для судебной практики о взыскании со строительной компании неустоек (в том числе, по ЗоЗПП): неустойка может быть уменьшена только по мотивированной просьбе ответчика. Суд при этом должен пояснить, какие именно мотивы он считает достаточными для снижения неустойки и почему.

3. Штраф с застройщика по ЗоЗПП

Еще одним способом защиты прав потребителей в долевом строительстве является взыскание с застройщика штрафа по закону о защите прав потребителей. Основанием является статья 13 указанного закона. На ее основании за нарушение прав потребителя можно взыскать штраф — 50% от присужденной дольщику суммы.

Если рассматривался иск о последствиях просрочки передачи квартиры, штраф взыскивается в размере 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденной к уплате в пользу дольщика. Если же речь идет о возврате уплаченных за квартиру средств, штраф будет исчисляться от цены квартиры.

Несколько лет назад штраф по ЗоПП перечислялся в доход государства. Однако потом подход судов изменился, и денежные средства теперь получают сами истцы.

4. Как взыскать штраф и неустойку по ДДУ

Видео (кликните для воспроизведения).

Начать взыскание стоит с написания претензии в адрес застройщика. В тексте претензии нужно указать:

  • в чем состоит нарушение интересов истца;
  • требования, адресованные застройщику;
  • суммы, которые дольщик хотел бы получить в качестве неустойки, штрафа, компенсации убытков и т.п., а также их расчет.

Если строительная компания не ответит на претензию в течение 30 дней, дольщик может обратиться в суд с иском. Предварительное направление претензии не является обязательным, направить в суд исковое заявление можно и без него. Но существует шанс, что застройщик, получив претензию, погасит хотя бы некоторые требования добровольно.

Итоговый размер штрафа может оказаться меньше, чем просил дольщик. Как и неустойка, штраф по ДДУ зачастую оказывается занижен судом. В качестве оснований для снижения штрафа может рассматриваться погашение застройщиком задолженности перед дольщиком, а также наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, которые также должны быть выполнены (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 № 33-5833/2018).

Основанием для снижения штрафа по ДДУ будет то, что он установлен в воспитательных и дисциплинирующих целях. Взыскание подобных штрафов не преследует цели обогатить дольщика, а направлено только на предотвращение незаконных действий застройщика. Устанавливая итоговую сумму штрафа застройщика по закону «О защите прав потребителей», суд будет действовать так, чтобы установить баланс интересов сторон, не предоставляя необоснованных выгод какой-либо из них.

Для того, чтобы взыскать с застройщика максимально возможную сумму, дольщику стоит хорошо подготовиться к процессу. Не лишней при этом будет помощь юриста.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: http://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/shtraf-po-zozpp

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Читайте так же:  Алименты маме и ребенку до трех

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Договор участия в долевом строительстве: как взыскать неустойку с застройщика

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.

Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.

Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что в общем-то и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.

Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

  • Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
  • Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как это вам поможет?

  • Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

  1. Собственно, требование о выплате неустойки.
  2. Моральная компенсация.
  3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Возможные ответные меры застройщика

Составить односторонний передаточный акт

Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.

После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.

Читайте так же:  Не подлежат сокращению работники

Что происходит дальше?

Далее застройщик в соответствии с п. 6 ст. 8 214-ФЗ по истечению двух месяцев после отправки вам уведомления составляет передаточный акт в одностороннем порядке. Никаких уведомлений к участнику долевого строительства при этом, конечно, не отправляется.

Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.

Как можно защититься?

Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.

Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.

В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.

Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.

Применить ст. 333 ГК РФ

Ст. 333 ГК РФ: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.»

Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.

Как правило застройщики обосновывают применение ст. 333 ГК РФ одним устаревшим постановлением Конституционного суда РФ и суды часто ссылаются именно на это постановление, когда выносят решение по делу. Также застройщики заявляют о том, что сумма неустойки больше 100 000 рублей является чрезмерной и явно завышенной. И суды встают на их сторону.

В итоге, очень часто, когда сумма неустойки по закону равна 1 000 000 рублей, суды взыскивают с застройщика суммы в 10 раз меньше положенного по закону.

Что можно противопоставить?

С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.

В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом буквально в начале 2015 года.

Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.

Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.

Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Порядок расторжения договора подробно урегулирован ст. 9 214-ФЗ.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ;

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Каков порядок?

Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.

В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://regforum.ru/posts/2377_kak_vzyskat_neustoyku_po_dogovoru_uchastiya_v_dolevom_stroitelstve/

Ошибки дольщиков при взыскании неустойки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here