Взыскание неустойки дду решение суда

Предлагаем ознакомиться с ответами на вопросы по теме: "Взыскание неустойки дду решение суда" от профессионалов для людей. Если в статье не найдете ответ на свой вопрос, то можно обратиться к дежурному специалисту.

ВС РФ напомнил, что суды не вправе уменьшать неустойку за просрочку сдачи квартиры дольщику, если застройщик не заявлял о снижении

Суды часто уменьшают размер неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, которые дольщики взыскивают с застройщиков в случае нарушения срока сдачи квартиры. Но ВС РФ указал, что снизить эти суммы можно, только если застройщик подал заявление об уменьшении. При этом суд обязан подробно мотивировать в решении, почему он снизил эту сумму.

Реквизиты судебного акта

Гражданин З. и гражданка З.

ООО «Немецкая деревня»

Суть дела

По договору долевого участия в строительстве АО «Немецкая деревня» (далее — застройщик) должно было сдать квартиры в многоэтажном доме к 16.06.2017. Но свои обязательства застройщик не исполнил, к этой дате квартиры дольщикам не передал. Два дольщика направили в феврале 2018 г. претензии, в которых они поставили вопрос о расторжении договора долевого участия в строительстве с выплатой неустойки за нарушение сроков строительства. Эти требования застройщик не удовле­творил. Тогда дольщики подали иск о расторжении договора участия в долевом строительстве, а также о взыскании:

уплаченной по договору денежной суммы более 1,8 млн руб.;

неустойки, предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ), за период с 16.06.2017 по 03.05.2018 в размере 300 000 руб.;

компенсации морального вреда в размере 200 000 руб.;

неустойки, предусмотренной Законом РФ от 07.02.92 № ­2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), за период с 13.02.2018 по 03.05.2018 в размере 1,5 млн руб.;

штрафа в размере 50% от присужденного по Закону о защите прав потребителей;

убытков, связанных с оплатой процентов в банке за период с 25.11.2016 по 25.04.2018 в размере 300 000 руб. (дольщики взяли кредит в размере 1,5 млн руб. под залог квартиры);

расходов по оплате услуг представителя — 35 000 руб.;

расходов на оплату доверенности представителя — 2000 руб.;

расходов на оплату госпошлины — 12 000 руб.;

убытков, связанных с оплатой по договору о возмездном оказании услуг, заключенному между дольщиками и ООО «Европея Маркетинг Групп» (услуги по подбору и оформлению квартиры), в размере 26 000 руб.;

убытков, связанных с оплатой по договору страхования заем­щика кредита от несчастных случаев и болезней, а также по до­говору страхования жизни, в сумме 17 000 руб. (для заключения кредитного до­говора).

Позиция судов

Суд первой инстанции удовле­творил иск частично. Он указал, что договор долевого участия в строительстве расторгнут в одностороннем порядке, а также взыскал полностью стоимость квартиры. Суд указал, что в части заявления требований о взыскании неустойки дольщики ошиблись. В данном случае можно было требовать не неустойку, а проценты. В частности, в силу требований ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Часть требований суд первой инстанции значительно сократил. Получилось 50 000 руб. процентов (вместо неустойки, поскольку при расторжении применялась ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ), 5000 руб. компенсации морального вреда, 20 000 руб. штрафа, 12 000 руб. расходов на оплату госпошлины, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 26 000 руб. по оплате услуг по подбору и оформлению квартиры. А в части убытков в виде оплаты страховки, банковских процентов суд отказал.

Апелляционная инстанция отменила это решение. Вместо взыскания полной стоимости, уплаченной за квартиру, суд взыс­кал в пользу дольщиков в равных частях только 454 000 руб., уплаченных ими за счет личных денежных средств по договору участия в долевом строительстве. А сумму в размере почти 1,5 млн руб. (остаток ссудной задолженности) суд взыскал с застройщика в пользу банка. В остальном (то есть в части процентов и убытков) решение осталось прежним. Апелляция тоже посчитала размер подлежащих взысканию процентов и штрафа несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Она применила положения ст. 333 ГК РФ и снизила размер процентов до 50 000 руб. (вместо заявленных 300 000 руб.), штрафа — до 20 000 руб.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила определение суда апелляционной инстанции и отправила дело на новое рассмотрение в ту же инстанцию. Коллегия не согласилась со снижением размера подлежащих взысканию процентов за пользование денежными средствами, штрафа, а также размера компенсации морального вреда.

ВС РФ отметил, что размер процентов и штрафа суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если он рассматривал дело по правилам производства в суде первой инстанции (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию (процентов за пользование и штрафа), последствиям нарушения обязательства, застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд — обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении названного заявления.

Однако в этом деле апелляционный суд снизил размер процентов и штрафа без заявления застройщика, то есть исключительно по своей инициативе. В судебном заседании суда первой инстанции присутствовал представитель застройщика по доверенности, который ходатайство о снижении суммы процентов и штрафа не заявлял. Суд этот вопрос не рассматривал и на обсуждение не ставил. В апелляции представитель ответчика отсутствовал.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не указал, в чем состояла исключительность данного случая и явная несоразмерность предусмотренных законом процентов за пользование денежными средствами и штрафа последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Таким образом, материалы дела не содержали каких-либо сведений, подтверждающих обращение застройщика в суд первой или апелляционной инстанций с заявлением о снижении процентов и штрафа, а также доказательств, подтверждающих такую несоразмерность. А суд апелляционной инстанции необоснованно уменьшил установленную к взысканию с застройщика сумму процентов и штрафа без указания в судебном постановлении доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и без указания мотивов, по которым суд счел уменьшение суммы, подлежащей взысканию, допустимым.

Читайте так же:  Не плачу кредиты более 3 лет

Источник: http://www.eg-online.ru/article/411998/

Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты

Ежегодно в суды Москвы и Санкт-Петербурга поступают сотни исков о взыскании неустойки с застройщиков за просрочку сдачи жилья. Дольщики все активнее стремятся защитить свои права, закрепленные Федеральным законом №214-ФЗ. Однако получить требуемую компенсацию в полном объеме сегодня почти невозможно. Почему?

Более того, никто не гарантирует, что даже эти деньги Вам действительно выплатят. Добиться судебного решения в свою пользу — только половина победы. Взыскать реальные средства — вот задача, которая для многих оказывается непосильной.

Как быть? Можно, конечно, тратить время и нервы с небольшими шансами на успех. Но есть другой вариант — продать неустойку по ДДУ и сразу получить деньги. Нужно лишь найти надежную компанию, которая выкупит Вашу компенсацию на честных условиях.

Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты?

В 99% дел основанием для этого служит ст. 333 Гражданского кодекса. Она позволяет снизить неустойку, если ее сумма несоразмерно превышает убытки, понесенные дольщиком. Выяснять, какой именно ущерб потерпел истец, никто не будет. И хотя во второй части статьи указано, что уменьшение суммы возможно только в исключительных случаях, формально для судьи достаточно лишь ходатайства ответчика о применении данной юридической нормы.

Такая практика давала высокие показатели. Это не нравилось застройщикам, вынужденным тратиться на солидные компенсации. Кроме того, возросшее число исков вызвало недовольство и самого арбитража. В результате суды начали урезать размер и неустойки, и штрафа ровно вдвое.

Вскоре ситуация ее более усложнилась. 11 июля 2019 года Верховный суд РФ вынес определение, согласно которому передать юрлицу штраф до момента его присуждения нельзя. Иными словами, теперь взыскать 50-процентную выплату через арбитраж не получится.

Пример реального расчета неустойки

Допустим, сумма неустойки составляет 200 тысяч рублей. 50% штрафа — 100 тысяч. Итого Вы надеетесь получить 300 тысяч рублей. Что выходит на деле? В выплате штрафа арбитраж отказывает, а неустойку снижает в 2 раза. То есть Вам присудят — в лучшем случае — 100 тысяч рублей.

А если обратиться в суд общей юрисдикции? Штраф там требовать можно. Но неустойку по ДДУ срезают гораздо больше. Как показывает опыт, от общей требуемой суммы присуждают в среднем 33,4%. От 300 тысяч рублей это те же самые 100 тысяч.

Другие риски при взыскании неустойки через суд

Такое тоже возможно. Если, например, судья сочтет, что дольщик намеренно уклонялся от принятия жилья. Или просрочка случилась в результате непредвиденных обстоятельств, насчет которых застройщик заранее подстраховался при составлении договора.

Ситуация с уменьшением выплаты в 2 раза условна. В действительности суд, руководствуясь ст. 333 ГК, вправе срезать компенсацию по своему усмотрению — иногда до 80%. Пример из практики: дольщик просил 537 тысяч рублей в качестве неустойки, 75 тысяч — возмещение морального вреда и 50% штрафа (итого 918 тысяч рублей). А присудили 82 500 рублей. И подобная история — не исключение.

В интересах застройщика продлевать суд и исполнительное производство до бесконечности. Для этого в ход идут все возможные способы. Зачастую рассмотрение дела продолжается до 12 месяцев. За столь внушительный период финансовое положение девелопера может серьезно пошатнуться — и Вы вовсе не увидите денег.

Если исков о взыскании неустойки поступает слишком много, строительная компания обычно проводит реорганизацию юрлица. Это значительно затруднит исполнение судебных решений.

Недобросовестные девелоперы нередко скрывают счета в банках. Или моментально переводят все поступающие средства на подконтрольные предприятия. В результате дольщик не может получить выплату по исполнительному листу.

Многочисленные иски могут усугубить реальные финансовые проблемы компании. В этом случае ей выгоднее начать процедуру банкротства. Тогда Ваши шансы получить компенсацию сводятся к нулю.

И совершенно напрасно. Ведь такая возможность есть. Речь идет о продаже неустойки по ДДУ с получением адекватной доли от взыскиваемой суммы.

В качестве примера приведем дело, в котором неустойка была сильно снижена по ст. 333. Дело № А40-122049/19. Исковые требования составляли 399 000 рублей, но суд удовлетворил лишь 10 000 рублей, что составляет 2,5%. Сумма выкупа, при такой неустойке, теоретически составляет 100 000 рублей. Таким образом, клиент, избежав всех рисков, получил бы больше в 10 раз.

Как выбрать компанию по выкупу неустойки в Москве

С ростом числа судебных исков к застройщикам закономерно увеличивается количество юридических фирм, желающих купить неустойку. При выборе приобретателя рекомендуем обращать внимание на главный момент — стоимость выкупа.

1. Покупатель не в курсе актуальной судебной практики. Напомним, в действительности исковые требования удовлетворяются в размере не более 50% от суммы неустойки.

2. Вам предлагают не моментальный выкуп, а с отсрочкой платежа. То есть Вы увидите деньги лишь после того, как застройщик перечислит их юридической компании, купившей неустойку.

В чем минус выкупа с оплатой по факту? Как мы говорили выше, на то, чтобы добиться получения реальных средств, зачастую уходит до года. Придется ждать. А в случае отказа суда, банкротства ответчика или иных причин Вы можете попросту остаться ни с чем. Если же надеетесь только на везение, есть ли смысл вообще продавать неустойку? Разумнее судиться с девелопером самостоятельно. Со всеми вытекающими опасностями.

Плюсы моментального выкупа неустойки

В данном случае продавец не рискует абсолютно ничем. Деньги выплачиваются немедленно — и Вы распоряжаетесь ими по своему усмотрению. Неплатежеспособность застройщика, судебное снижение неустойки и прочие сложности Вас больше не касаются.

Даже если суд откажет в компенсации, это будут уже не Ваши проблемы, а покупателя. Пример из нашей практики, дело № А41-47796/19: сумма неустойки составляла 116 000 рублей, мы выкупили бы ее за 29 000 рублей. Однако, в ходе судебного процесса в выплате было отказано. В результате наша компания, выступающая как истец, не получила ничего. Зато клиент остался в выигрыше.

  • Освобождение от неприятностей, связанных со взысканием неустойки по ДДУ в суде. Вам не потребуется участвовать в утомительном процессе и долгие месяцы добиваться выплаты по исполнительному листу.
  • Гарантированное получение денег. Не нужно больше надеяться на порядочность застройщика, лояльность судей или удачное стечение обстоятельств. Вам сразу перечисляют оговоренную сумму.
  • Возможность приумножить средства. Пока Вы ждете решения суда в свою пользу, девелопер может разориться. А в случае моментальной продажи неустойки вырученные деньги легко инвестировать с максимальной прибылью или положить в банк под проценты.

Некоторым дольщикам сумма, предлагаемая при таком подходе, кажется слишком маленькой. Да, выкупная стоимость практически всегда меньше неустойки, которую Вы теоретически можете получить через суд. Но есть и другие примеры.

Читайте так же:  Сроки назначения алиментов

Один из наших клиентов намеревался взыскать в судебном порядке компенсацию в размере 442 586 рублей. Мы готовы были купить эту неустойку минимум за 177 тысяч. Дольщик отказался. В результате ему присудили 70 561 рубль плюс 35 тысяч штрафа. Итого 105 тысяч рублей. Причем мы не знаем, удалось ли получить эти средства по исполнительному листу на сегодняшний день.

Повторим, при моментальном выкупе неустойки расчет суммы обоснован реальной судебной практикой. А главная выгода заключается в быстрой оплате и перспективах получения прибыли с денег, которых Вы могли бы вообще не увидеть.

Что влияет на выкупную стоимость?

Сколько конкретно Вы получите денег после продажи неустойки, сразу не скажут ни в одной юридической компании. И дело не в том, что Вас пытаются обмануть. Важно понимать, что для точного определения суммы нужно изучить документы, ознакомиться со всеми нюансами дела и главное — оценить платежеспособность застройщика.

Если девелопер банкрот, выкупная стоимость компенсации будет нулевой — тогда продать неустойку, увы, не получится. При 100-процентной платежеспособности ответчика предварительно Вам могут насчитать цену в размере 70% от неустойки. Однако необходимо еще учесть, на какую долю суд может срезать компенсацию, а также каковы перспективы реального получения денег.

Видео (кликните для воспроизведения).

Юридическое оформление выкупа неустойки по ДДУ

Продажа права требования неустойки осуществляется по договору цессии (уступки), который заключается между дольщиком и юридической компанией-покупателем. Для оформления потребуются следующие документы:

  1. Договор долевого участия.
  2. Документы, подтверждающие оплату по ДДУ.
  3. Договор уступки по ДДУ (если есть).
  4. Дополнительное соглашение к ДДУ (если есть).
  5. Акт приема-передачи жилья (если есть).
  6. Переписка с застройщиком (если есть).

Почему выгодно продать неустойку компании «Силкин и партнеры?»

Сегодня купить неустойку застройщиков готовы не только юридические компании, но и коллекторские агентства. Они приобретают любые долги, однако компенсация по 214-ФЗ — продукт специфический. Оценка ее выкупной стоимости требует экспертизы, которая может занять 3-5 рабочих дней. Причем нередко при истечении этого времени клиенту говорят, что покупать неустойку не готовы, а вот оказать юридические услуги по ее взысканию могут. Но только по предоплате.

Как работаем мы:

  • Вы приходите на бесплатную консультацию, обращаетесь по телефону или описываете ситуацию онлайн.
  • Мы в течение 1 часа анализируем платежеспособность застройщика и принимаем решение о выкупе неустойки.
  • Сообщаем Вам о готовности приобрести долг и согласовываем выкупную стоимость.
  • В этот же день подписываем договор и выплачиваем Вам деньги.

С другими нашими решениями вы можете ознакомиться по этой ссылке.

Хотите продать неустойку без хлопот, обмана, быстро и с максимальной выгодой? Записывайтесь на бесплатную консультацию — мы решим все Ваши вопросы в день обращения.

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/vykup-neustojki-po-ddu.html

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

Читайте так же:  Трудовой кодекс рф наказание работника

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Читайте так же:  Просто кредит как платить

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Читайте так же:  Как правильно начислить алименты с зарплаты

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pravo.ru/news/view/142850/

Взыскание неустойки дду решение суда
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here